Comerciantes que ocupam um imóvel comercial por pelo menos cinco anos possuem o direito à renovação do contrato de locação de forma compulsória, conforme previsto na Lei de Locações (Lei nº 8.245/91). Esse direito, no entanto, só pode ser exercido por meio de uma ação judicial chamada ação renovatória, utilizada quando não há acordo amigável entre locador e locatário.

É essencial que o locatário observe o prazo para ajuizar a ação: entre um ano e seis meses antes do término do contrato. O descumprimento desse prazo, que é decadencial, faz com que o direito à renovação compulsória seja perdido, deixando o locatário sujeito ao despejo ao final do contrato.

Condições para a Renovação Compulsória

Para que a renovação seja garantida, o locatário deve atender aos seguintes requisitos:

• Duração mínima do contrato: O contrato deve ter duração de cinco anos contínuos, ou contratos consecutivos que somem cinco anos, sem intervalos entre eles.
• Adimplência: É necessário comprovar o cumprimento integral das obrigações contratuais, como o pagamento de aluguéis e taxas. Aluguéis atrasados inviabilizam o pedido.
• Proposta de renovação: O locatário deve apresentar uma proposta clara, especificando, entre outros pontos, o valor do aluguel pretendido.
• Garantia locatícia: É indispensável a indicação de um fiador idôneo, demonstrando capacidade financeira para garantir o contrato renovado.

Proteção ao Fundo de Comércio

O objetivo principal da lei é proteger o fundo de comércio do locatário, assegurando que o comerciante possa continuar explorando o negócio no imóvel, mesmo contra a vontade do proprietário. No entanto, o locador pode discordar do valor ofertado pelo locatário. Nesses casos, uma perícia judicial pode ser necessária para determinar o novo valor locativo.

Riscos do Desconhecimento da Lei

Muitos comerciantes desconhecem esse direito e acabam perdendo os prazos para ajuizar a ação renovatória. Isso pode resultar na perda do imóvel e em prejuízos financeiros e sociais, uma vez que o fundo de comércio construído ao longo dos anos pode ser diretamente impactado.

A Lei nº 8.245/91 é uma ferramenta essencial para garantir a segurança jurídica e a continuidade das atividades comerciais, protegendo os interesses do locatário quando as condições legais são cumpridas.

Por: Marcelo de Barros Ribeiro Dantas

Pós-Graduado em Processo Civil-FGV

Sócio do escritório Dantas & Szochalewicz Advogados Associados.
Advogado especialista em Direito Público.

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